実家を相続して売却する際の税金と対策

 

1. 実家を相続したら売却すべきか？

実家を相続すると、「住み続ける」「賃貸に出す」「売却する」といった選択肢があります。

その中で売却を選ぶ理由として、維持管理の負担や固定資産税の支払い、相続人間の公平性などが挙げられます。

しかし、売却には税金が発生するため、適切な対策が必要です。

 

2. 実家を売却する際にかかる税金

相続した実家を売却する場合、主に以下の税金が発生します。

(1) 譲渡所得税

売却時に利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。

• 計算方法:
• 
  譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

 

譲渡所得税の計算例

前提条件

• 売却価格：3,000万円
• 取得費（購入時の価格）：2,000万円
• 売却時の費用（仲介手数料など）：100万円
• 相続税の取得費加算額：200万円
• 所有期間5年以上（長期譲渡所得の適用）

 

譲渡所得の計算

3,000万円 -（2,000万円 + 100万円 + 200万円）＝ 700万円

税額の計算（長期譲渡所得）

• 所得税（15.315%）：700万円 × 15.315% = 約107万円
• 住民税（5%）：700万円 × 5% = 35万円
• 合計税額：約142万円

3,000万円特別控除を適用した場合

700万円 - 3,000万円 = 0円（税金なし！）

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税率:

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

 

(2) 相続税

相続財産として実家を取得した場合、相続税の課税対象となります。

• 基礎控除: 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
• 相続税率: 10%〜55%（課税額による）

 

(3) 住民税・固定資産税

• 住民税：譲渡所得に対して課税される
• 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課税（売却するまで発生）

 

3. 税金を抑える方法

(1) 取得費加算の特例

相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算し、譲渡所得を減らすことができます。

(2) 3,000万円特別控除

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

• 要件:
  • 被相続人が亡くなる直前まで住んでいた
  • 相続から3年10ヶ月以内に売却
  • 空き家状態である
•  

(3) 長期譲渡所得の適用

相続後に売却する場合でも、被相続人の所有期間を引き継げるため、長期譲渡所得（20.315%）の税率が適用される可能性があります。

(4) 買い手の特例を活用

一定の条件で、買主が住宅ローン控除や減税措置を受けられるため、売却価格を適正に設定することで早期売却につながります。

 

4. 売却時の注意点

(1) 早めの売却計画

相続から3年10ヶ月を超えると、特例が適用できなくなるため、早めに売却を検討しましょう。

(2) 不動産の査定と価格設定

適正な売却価格を設定するために、不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。

(3) 相続人間のトラブル防止

複数の相続人がいる場合、売却代金の分配方法について事前に合意しておくことが重要です。

 

5. 売却の相談は専門家へ

実家を売却する際には、税金や手続きに関する専門的な知識が必要になります。

適切なタイミングで売却し、税負担を最小限に抑えるためには、信頼できる専門家に相談することが大切です。

当社では、相続した不動産の売却に関する無料相談を受け付けています。

税金対策や売却の進め方について詳しく知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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